הוועדה המקומית חולון אישרה להפקדה אמש (שני) בישיבתה את תכנית ח/מק/623 - "התחדשות עירונית תל גיבורים". ביוני 2018 התקיים דיון ראשון להפקדת התכנית ולאור העדכונים שנערכו לקראת הפקדתה, הוחלט להביאה לדיון נוסף ולהציג את עיקריה להרכב החדש של הוועדה המקומית חולון.

 תל גיבורים. עדיפות בתחום ההתחדשות | צילום: קובי קואנקס

שכונת תל גיבורים הינה שכונה ותיקה בעיר חולון, הממוקמת במיקום אסטרטגי במטרופולין תל אביב בסמוך לתחנת הרכבת וולפסון ולנתיבי איילון. השכונה הוגדרה כמרקם להתחדשות עירונית בתכנית המתאר ח/ 2030. מטרתה העיקרית של התכנית היא שיפור איכות חיי התושבים המתגוררים בה ויצירת מנוף משמעותי להתחדשות עירונית. מטרה זו תקבל ביטוי על ידי טיפול במרחב הציבורי בשכונה, הכולל: תוספת מבני ציבור, הגדלת שטחי הציבור הפתוחים, פתיחת רחובות חדשים והרחבת רחובות קיימים.

התכנית תאפשר ארבעה מסלולי התחדשות עיקריים:

מתחמי פינוי בינוי חובה - יכללו הוראות להכנתן של תוכניות מפורטות במתחמים המיועדים לפינוי בינוי ואשר זוהה בהם צורך לביצוע הפקעות לטובת שצ"פים ו/או שב"צים ו/או דרך חדשה. פירוט מספר יח"ד ושטחי הבניה למתחם ייקבע לעת הכנת התכנית המפורטת. עד לאישור תכנית מפורטת יותר רק חיזוק מבנים ללא תוספת זכויות בניה.

מתחמי עידוד פינוי בינוי - יכללו הוראות להכנתן של תוכניות מפורטות במתחמים המיועדים לפינוי בינוי ואשר זוהה בהם צורך לביצוע הפקעות לטובת שצ"פים ו/או שב"צים ו/או הרחבת דרכים קיימות. פירוט מספר יח"ד ושטחי הבניה למתחם ייקבע לעת הכנת התכנית המפורטת. במתחמים אלו תתאפשר הוצאת היתרי בניה כ"מתחם תמ"א 38 מורחבת" במקום הכנת תכנית מפורטת ובלבד שתשמרנה הרחבות הדרכים.

מתחמי תמ"א 38 מורחבת - יכללו הוראות שיאפשרו הוצאת היתרי בניה עם זכויות בניה מורחבות ביחס לתמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש. במתחמים אלו זוהה צורך להרחבת דרך ע"י זיקת הנאה בתחום מגרשי המגורים.

בכלל השכונה התוכנית מאפשרת הוצאת היתרי בניה בהתאם לתמ"א 38 על עדכוניה.

תוכנית ההתחדשות בתל גיבורים | צילום: עיריית חולון

התכנית מגדירה את מרחב שיקול הדעת של הוועדה המקומית בקביעת סדר העדיפויות למימושם של המתחמים השונים מתוך המאגר הכללי עפ"י איכות התועלת הציבורית הצפויה ממימושו של כל מתחם.

כמו כן, היא מייצרת מסגרת תכנונית אשר מאפשרת, בשלב הראשון, תוספת של 2,000 יח"ד (זאת בהתאם למענה הפרוגרמטי שתכנית זו מציעה לשטחי הציבור) מתוך מאגר פוטנציאלי של 45 מתחמי התחדשות. לאחר תוספת של 2,000 יח"ד, תיערך בדיקה תנועתית ופרוגרמטית חוזרת לשטחי הציבור על מנת לבחון האם ניתן להוסיף לשכונה עוד יח"ד מתוך המאגר.

מימושה של תכנית מעין זו תלוי בהתארגנות וולונטרית של התושבים, אולם מרגע שהופכת המדיניות העירונית לתכנית מסודרת, היא מייצרת שקיפות וודאות ומקלה על התארגנות זו ועל היוזמות הפרטיות. מימושה של התכנית יהיה בהדרגה, לאורך תקופה ארוכה, והיא כוללת בתוכה מערכת מעקב ובקרה שתבחן מעת לעת.

יש לציין שקידום התכנית הינו יוזמה משותפת של עיריית חולון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. התכנית קודמה באגף אדריכלות ותכנון עיר ביחד עם אגף הרישוי שבמינהל ההנדסה וכללה צוות היגוי רב תחומי בראשות מהנדסת העיר, אדר' מימי פלג, ובאמצעות משרד האדריכלים פרחי-צפריר בע"מ.