עם צמצום שטחי הבנייה ועליית מחירי הדירות, רוכשים רבים נטשו את החלום לבית פרטי והיום דירת פנטהאוז ואפילו דירה בקומה גבוה במיוחד הפכו להיות נכסים מבוקשים. אך רוכשים רבים לא צופים את גודל ההוצאות שצפויות להם בבניין רב קומות, בעיקר כשמדובר בדיירים ש'זכו' בדירת חלומות באמצעות פרויקטים כמו פינוי־בינוי ותמ"א 38. במקרים מסוימים מדובר גם במשפחות שקיוו לשבח את ערך הנכס, אבל להפתעתם הם גילו שהם ייאלצו להתמודד עם הוצאות של אלפי שקלים בשנה.

שדרת המגדלים בפנחס אילון, חולון| צילום: קובי קואנקס

"קנינו את הבית על הנייר, כשהוא עדיין לא נבנה", מספרת תמרי שלום, דיירת בשכונת פנחס איילון שמתגוררת בקומה תשיעית. "באנו מדירה של ההורים, חסכנו כל שקל והאמנו שאם אנחנו מצליחים להתמודד עם משכנתא אז הכל יהיה בסדר. רק בדיעבד הבנו שמשכנתא היא רק שני שליש מסך ההוצאות. דמי ועד הבניין אצלנו עומדים על 800 שקל, בעבר זה היה אלף שקל".

משפחת שלום החליטה למכור את הדירה, והיום הם מחפשים לרכוש בבניינים נמוכים יותר במטרה להוריד את עלויות האחזקה וההפתעות הרבות שנוגסות בתקציב המשפחתי. "כל פעם שמתקלקל משהו", מספרת תמרי. "כמו מעלית או משאבת מים, דורשים מכל הדיירים להשתתף בתיקון שעלותו יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. כבר שילמנו 1,200 שקל על תיקון מנגנון במעלית, 700 שקל על תיקון של אריחי קרמיקה בלובי וכבר הפסקתי לספור כמה פעמים תיקנו את משאבת המים כי זה בניין גבוה וברגע שיש יותר מ־14 קומות, העלויות גבוהות יותר".

הסיבה למחירים היקרים היא העלויות הגבוהות של תחזוק בניינים רבי־קומות, בהם יש מספר מעליות, חדרי מדרגות גדולים שמחייבים יותר שעות ניקוי, מאגרי מים כפולים, משאבות חזקות במיוחד לשמירה על לחץ מים ובנוסף, בבניינים החדשים יש פיר לאשפה, חדרי כושר ולובי עם ריהוט ומצלמות.

בשכונת שדרת המגדלים נקלע אחד הבניינים למצוקה כשלדיירים נמאס לממן את ניקוי וחיטוי פיר האשפה והם החליטו לסגור אותו, אך ההתעלמות לא הועילה וחלק מהשכנים דיווחו על עכברים וריח רע שיוצא מהמקום.

גם תושבי שכונת יוחנן הסנדלר בבת ים, אשר מתגוררים במגדלי המגורים בעלי 36 קומות, מספרים כי "תשלומי הארנונה גבוהים יותר באלפי שקלים בחודש לעומת הבתים הקודמים שבהם גרנו. גם אצלנו מתקנים את פיר האשפה בערך כל שבוע, מה גם שהוא גורם לריח מסריח. גם נאלצנו לתקן את הרשתות בבתים, במחיר מיוחד שקיבלנו לבניין, 7,500 שקל לכל דייר, בעקבות בריכות מים שנוצרו וגרמו ליתושים.

"ההוצאות לא נגמרות והאמת שלפי המצב היום גם אין תמורה לעלות הגבוה הזו. מבחינת איכות חיים - היא רק ירדה, בגלל שהרחוב שלנו עדיין חסר תשתיות בסיסיות של כבישים ורמזורים, ביוב שחוברנו אליו רק לאחרונה, תאורה או גינת שעשועים עבור ילדינו".

"חשוב להזהיר"
מאיר רוטמן, פעיל חברתי שסייע בקידום תוכניות פינוי־בינוי ותמ"א 38 בעיר מזהיר מפני תופעה דומה בפרויקטים של התחדשות עירונית. "חשוב מאוד להיות זהירים כי אנשים חולמים על דירת יוקרה ובסופו של דבר הם לא יכולים לשלם עליה", הוא אומר. "לכן אם קבלן חולם על 14 ו־16 קומות, הדיירים שעד לאחרונה גרו בבניין רכבת צריכים לקחת בחשבון שהם יאלצו לשלם עלויות גבוהות. בפרויקט פינוי־בינוי בחנקין העלויות נשארו נמוכות, בין 200 ל־150 שקל לחודש, בגלל ששמרו על גובה סביר".

עו"ד יוסי אומיד, שמתמחה בהתחדשות עירונית ומקדם מספר פרויקטים בחולון ובבת ים, מספר כי ההוצאות המדוברות עלולות לגרום לאנשים לעזוב את ביתם: "אנשים רבים שמשתתפים בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38 ומגיעים ממצב סוציואקונומי נמוך, חייבים לדאוג לרווחתם וזה לא סוד. ממצב ששילמו כמה מאות שקלים לשנה לוועד בית פתאום הם צריכים לשלם אלפי שקלים וזה עלול לגרום לטרנספורט בו דיירי הדירות המקוריות ימכרו את בתיהם כי הם לא יכולים לעמוד בתשלומים.

מגדלים ברחוב הקוממיות, בת ים | צילום: קובי קואנקס

מומחים בענף צופים קטסטרופה. "ביוספטל בונים בניינים של 40 קומות במסגרת התחדשות עירונית ואם לא יימצא פתרון אף אחד מדיירי הבניין המקורי לא יישאר שם לאורך זמן", טוען עו"ד אומיד.

שמואל לוי, מנהל עבודה בחברת מיאור - ש.ל בע"מ, חברה לניהול ואחזקה, מזהיר מפני כאלה שבניסיון להתמודד עם העלויות, חוסכים באחזקה: "באופן כללי תחזוקה שוטפת זה משהו שבעל מקצוע צריך לעשות, זאת אומרת שצריך לשכור את שירותיה של חברת אחזקה וניהול עם רישיון של משרד התמ"ת. ברגע שלוקחים חברה ללא רישיון ישנם סיכונים שאנשים לא מודעים להם, ישנן ביקורות שחובה על פי חוק לעשות אחת לשנה, מלבד ניקיון וגינון שוטף לאורך השנה".

למשל?
"חיטוי מאגרי מים שצריכים לעבור חיטוי פעם בשנה על פי תקן של משרד הבריאות, ביקורות לגנרטורים, למערכות כיבוי אש וכו', אלו דברים שלוועד בית בדרך כלל קשה לדאוג להם לבד, ולכן זה תפקיד של חברת ניהול".

מדובר בנטל די גדול.
"עלויות של חברת תחזוקה הן בין230 או 500 שקל לדייר, לבין כ־8,000 שקל לחודש עבור בניין של 12 קומות. אך ההוצאות הם אף רבות יותר. הרבה פעמים ישנם חדירות מים לחניונים והצפות ואפילו בדירות עצמן, בחיפוי החיצוני של הבניין, כאשר אחריות הקבלן נגמרת. חברת האזקה מבטחת את הבניין בביטוח צד ג' אך לעתים הדיירים עושים גם ביטוח מבנה ובעת נזקים אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים".

מה הפתרון?
עו"ד אומיד ממליץ קודם כל להיזהר בעת תכנון הבניין החדש. "ראשית", הוא אומר, "לא לקפוץ גבוה מדי ולבקש בניין בגובה 30 קומות, כי ההוצאות בבניין כזה מאוד גבוהות. אולי היזם רוצה רווח גדול, אבל הדיירים ישלמו על כך ביוקר. בהתחדשות עירונית שאני מלווה בעיקר בחולון ובת ים אנחנו שואפים להקים קרן תמיכה. ראשית, כמובן שהקרן מיועדת רק לבעלי הדירות המקוריים, כי מי שרוכש דירה בבניין גבוה לוקח בחשבון את ההוצאות שלו ולא יעלה על הדעת שיקבל תמיכה.

שנית, הקרן הזאת ממומנת על ידי היזם שמראש מקבל כמה דירות למכירה שהרווח עליהן מיועד לתמיכה עתידית בבניין. את הקרן יכולה לנהל חברת תחזוקה, העירייה או הדיירים עצמם והיא למעשה שייכת להם.

"להערכתי יש להקים קרן בשווי 5 עד 10 מיליון שקל לעשר שנים, וכך לסייע לדיירים לתחזק את ביתם, כי היום יש להם הרבה יותר הוצאות משהיו כשגרו בבניין רכבת ישן. בקריית משה ברחובות עשינו את זה עם קרן בשווי של 10 מיליון שקל שהעירייה דרשה, כי מדובר באוכלוסייה קשת יום. מדובר בפתרון פנטסטי ולמעשה הדרך היחידה לסייע לתושבים לשמור על הבית החדש שחיכו לו זמן רב".